住宅の「目隠し義務」に関する記事を読みました。
正直、目隠しと聞くと、これまでは近隣への配慮やマナーの問題という印象がありました。
しかし、今回の記事を読むと、境界線からの距離や窓の構造によっては、法律上の義務として目隠しの設置を求められる可能性があります。
大家や不動産投資家にとって、これは意外と見落としやすい問題だと感じました。
曇りガラスでも対象になる可能性がある
記事で紹介されていたのは、東京都練馬区の住宅をめぐる裁判です。
新築住宅に設けられた4つの窓とバルコニーが、隣地との境界線から約60センチの位置にあり、隣地の所有者が目隠しの設置などを求めました。
裁判所は、窓とバルコニーへの目隠し設置を命じています。
ここで僕が特に気になったのは、対象となった窓の中に曇りガラスの浴室窓も含まれていたことです。
「曇りガラスだから室内から外は見えない」
「浴室の窓だから、外を見る目的ではない」
そう考えてしまいそうですが、裁判所は窓の用途ではなく、物理的に隣地を見通せる構造や位置関係にあるかどうかを重視したようです。
曇りガラスでも、引き違い式で開けることができれば、開けた状態では隣地を見ることができます。
僕なりに整理すると、「普段どう使っているか」ではなく、「構造上、見ることができるか」で判断される可能性があるということです。
室内が見えなければよいわけでもない
もうひとつ印象に残ったのは、隣家の室内が見えていなくても対象になり得るという点です。
今回、窓から見えていたのは、隣地の物置や通路、駐車場、温室などだったそうです。
それでも、そこが住宅の敷地であることに変わりはないとして、目隠し義務が認められました。
僕自身も、プライバシーの問題と聞くと、まず室内が見えるかどうかを考えてしまいます。
しかし、そこで生活している人からすれば、庭や駐車場も日常生活の一部です。
見る側に悪気がなかったとしても、見られる側が落ち着かないと感じることは十分にあります。
この「自分は見ていない」と「相手は見られていると感じる」の違いが、近隣トラブルの始まりになるのだと思います。
「今まで問題がなかった」は安心材料にならない
新築した側は、周辺でこれまで目隠しを求めるトラブルがなかったことから、目隠しを設置しない地域の慣習があるとも主張したそうです。
しかし、裁判所はこの主張を認めませんでした。
近所の建物にも目隠しが付いていない。
これまで誰からも指摘されなかった。
だから自分の建物も問題ない。
不動産の現場では、ついこのように考えてしまうことがあります。
ただ、「今まで何も起きなかったこと」と「法的に問題がないこと」は、必ずしも同じではありません。
これは目隠しに限らず、境界、越境、通行、排水などにも共通する話だと感じました。
中古物件でも他人事ではない
今回の記事で、不動産投資家として特に注意したいと思ったのが中古物件の話です。
以前の所有者と隣人との間に目隠しに関する合意があったとしても、その合意が新しい所有者へ当然に引き継がれるとは限らないそうです。
つまり、物件を購入した後になって隣人から、
「以前の所有者とは、ここに目隠しを付ける話になっていた」
と言われる可能性もあります。
物件資料やレントロールだけを見ても、このような事情は分かりません。
だからこそ購入前には、建物だけでなく、隣地との境界や窓の位置、過去のやり取りまで確認する必要があります。
僕なら、少なくとも次の点は確認したいと思います。
- 境界線から窓やバルコニーまでの距離
- 窓を開けたときに隣地が見えるか
- 庭、通路、駐車場まで見通せる状態ではないか
- 過去に隣人から苦情や要望が出ていないか
- 売主や施工会社と隣人との間に合意書がないか
- 目隠しを設置した場合、採光や換気、防火に影響しないか
物件の収益性には直接表れない部分ですが、購入後のトラブルを考えると、決して軽視できない確認事項です。
問題の本質は窓だけではない
記事を読んで僕が感じたのは、こうした裁判は窓や目隠しだけの問題ではないということです。
訴訟にまで発展するケースでは、その前から騒音や光、会話の行き違いなど、複数の近隣問題が積み重なっていることも多いそうです。
法律上どちらが正しいかを決めることは必要です。
ただ、裁判で勝ったとしても、その後も隣人同士として生活が続くことがあります。
賃貸物件の場合は、そこに住む入居者や管理会社も関係してきます。
だからこそ、問題が起きてから法律で解決するだけでなく、購入時や建築時に火種を見つけ、早めに話し合っておくことが大切なのだと思います。
現時点の結論
曇りガラスだから大丈夫。
室内が見えないから問題ない。
近所も目隠しを付けていないから、自分の物件も大丈夫。
今回の記事を読む限り、こうした感覚だけで判断するのは危険だと感じました。
不動産を購入するときは、価格や利回り、融資条件だけでなく、「隣地からこの建物がどう見えるか」という視点も必要です。
境界や窓の位置は、購入後に簡単に変えられるものではありません。
だからこそ、契約前に現地へ行き、実際に窓の位置や隣地との距離を見る。
過去の苦情や合意について、売主や仲介会社へ確認する。
こうした地味な確認が、後から発生する大きなトラブルを防いでくれるのだと思います。
※本稿は、下記の記事を読んで僕なりに整理・解釈した内容です。紹介された判決は東京地方裁判所の判断であり、控訴審などによって結論が変わる可能性があります。個別の物件については、弁護士などの専門家へご確認ください。
