「建設許可しないで！」に対する裁判所の意外な答え

難関女子校として知られる桜蔭中学・高校のすぐ隣で、タワーマンション建設計画が進んでいます。

場所は東京都文京区です。

現在ある8階建てのマンションを、地上20階・高さ約70メートルのマンションに建て替えるという計画です。

これに対して、桜蔭学園側は強く反発しています。

理由は大きく3つあります。

1つ目は、工事による安全面の不安です。
学校とマンション敷地の間には高低差があり、擁壁もあります。大規模な建て替え工事によって地盤や擁壁に影響が出れば、生徒や教職員に危険が及ぶ可能性があります。

2つ目は、教育環境の悪化です。
新しいマンションが建てば、教室に日が入りにくくなります。さらに、校舎の窓から近い距離に高層住宅が建つことで、視線やプライバシーの問題も出てきます。

3つ目は、そもそも学校の隣にそこまで大きな建物を建ててよいのか、という感情的な問題です。

この問題は、単なる「学校 vs マンション」の近隣トラブルではありません。

不動産開発、行政の許認可、都市計画、そして教育環境がぶつかっている案件です。

ポイントは「誰を訴えたのか」

今回、桜蔭側が訴えた相手は、マンションの建築主ではありません。

訴えた相手は東京都です。

ここが非常に重要です。

マンション側は、通常の規制のままだと、今回のような高さ・規模の建物を建てることが難しいです。
そこで使おうとしているのが「総合設計制度」です。

総合設計制度とは、簡単に言えば、敷地内に公開空地などを設けることで、容積率や高さ制限の緩和を受けられる制度です。

このエリアはもともと、容積率400％、高さ46メートル以下という規制があります。

しかし、総合設計制度が認められれば、容積率は約600％、高さは約70メートルまで引き上げられる可能性があります。

つまり、東京都がこの許可を出すかどうかが、計画の大きな分かれ道になります。

だから桜蔭側は、東京都に対して「その許可を出さないでほしい」と訴えました。

ところが、裁判所の答えは「中身の判断」ではありませんでした

東京地裁は、桜蔭側の訴えを認めませんでした。

ただし、ここで誤解してはいけないのは、裁判所が
「このタワマン計画は問題ない」
と判断したわけではないということです。

今回の判決は、いわゆる「却下」です。

請求棄却ではなく、却下です。
つまり、裁判所は建設計画の中身に踏み込んで判断したわけではなく、そもそも今の段階でこの訴えを起こす要件を満たしていない、と判断しました。

行政処分を事前に止めるには、後からでは取り返しがつかない重大な損害が生じるおそれが必要になります。

桜蔭側は、工事による危険や教育環境の悪化を主張しました。
しかし裁判所は、仮に東京都が総合設計許可を出したとしても、すぐに工事が始まるわけではないと見ました。

その後には建築確認があり、マンション住民の移転もあり、実際に建設が進むまでにはまだ段階があります。

だから、もし許可が出た後で問題があるなら、その時点で取消訴訟や執行停止を求めることもできます。
裁判所はそう判断しました。

要するに、今回の判決はこういうことです。

「まだ早い」

これが、裁判所の答えでした。

桜蔭側が負けた、と単純には言えません

ニュースの見出しだけを見ると、桜蔭側が敗訴したように見えます。

もちろん、今回の裁判では桜蔭側の訴えは通りませんでした。
しかし、これでタワマン計画が完全に認められたわけではありません。

むしろ、裁判所は建設計画そのものの適法性や、教育環境への影響については、まだ判断していません。

ここがこの問題の肝です。

桜蔭側としては、今後もし東京都が許可を出せば、その許可の取消しを求める訴訟を起こす可能性があります。
さらに、工事を止めるための仮処分を申し立てることも考えられます。

つまり、法廷闘争はまだ終わっていません。

東京都はどう動くのか

一番の注目点は、東京都の判断です。

実は、マンション側は2022年に総合設計許可を申請しています。
通常であれば、こうした許可は数カ月程度で判断されることもあります。

ところが、この件ではまだ許可が出ていません。

なぜでしょう。

東京都は、建築主に対して近隣への説明を尽くすよう求めており、その報告を待っている状態だとされています。

ここも面白いところです。

制度上、総合設計許可を出すために「近隣住民全員の同意」が必ず必要というわけではありません。
要綱に適合し、建築審査会の同意など必要な手続きを経れば、行政は許可を出す方向に進むことができます。

しかし、これほど社会的な注目を集め、学校側も強く反対している案件で、東京都が簡単に手続きを進められるのでしょうか。

ここが今後の大きな焦点になります。

不動産開発は「法律上OK」だけでは進みません

この案件を見て、僕が改めて感じるのは、不動産開発は法律だけでは進まないということです。

もちろん、開発する側には権利があります。
老朽化した建物を建て替え、資産価値を高め、必要な資金を確保することは当然の発想です。

特に都心部では、土地の価値が高いです。
容積をどこまで使えるかは、事業採算に直結します。

一方で、周辺に学校がある場合、話は単純ではありません。

日影、視線、安全性、工事中のリスク。
これらは数字だけでは割り切れません。

マンション側からすれば、制度に沿って申請しています。
学校側からすれば、生徒の安全と教育環境を守る責任があります。
行政からすれば、制度に適合しているかを冷静に判断しなければなりません。

それぞれに言い分があります。

だからこそ、この問題は難しいです。

今回の判決から見えること

今回の判決で見えてきたことは、裁判所が「建設の是非」そのものを判断したわけではないということです。

判断されたのは、あくまで
「東京都がまだ許可を出していない段階で、事前に差し止められるのか」
という手続き上の問題でした。

結果として、裁判所は
「現時点では差し止めの訴えを起こす段階ではない」
と判断しました。

つまり、桜蔭側にとっては厳しい判決ではありますが、完全な敗北ではありません。

本当の勝負は、東京都が許可を出すのかどうか。

そして、許可が出た場合に、桜蔭側がどう動くのか。

そこに移っていきます。

まとめ

この問題は、単なるタワマン反対運動ではありません。

都心の限られた土地をどう使うのか。
老朽マンションの建て替えをどう進めるのか。
学校や周辺環境への影響をどこまで考慮するのか。
行政はどこまで近隣調整を求めるのか。

そうした論点が詰まっています。

不動産開発の現場では、
「法律上できる」
ことと、
「社会的に受け入れられる」
ことは、必ずしも同じではありません。

今回の桜蔭とタワマンの問題は、その典型例だと思います。

東京の土地はますます高くなり、建て替え需要も増えていきます。
その中で、今後も同じような争いは増えていくでしょう。

不動産を見るときは、価格や利回りだけではなく、
「その土地に何があり、誰がいて、どんな感情があるのか」
まで見なければいけません。

この案件は、そのことを改めて考えさせられる事例です。