住宅ローン金利の上昇は、不動産投資家にも関係あるのか

「日銀が利上げした」

「マイホームの変動金利が上がるらしい」

「でも、それって不動産投資をしている自分には関係あるの？」

最近、このような質問をいただくことが増えました。

結論から言います。

大いに関係あります。

むしろ、住宅ローンのニュースだからといって読み飛ばしていると、自分の収支シミュレーションの前提が、知らないうちにズレていきます。

今日は、住宅ローン金利の上昇が、不動産投資家にどうつながってくるのか。
そして、今の市況で投資家は何を見直すべきなのか。

毎月物件を仕入れている立場から、実務目線でお話しします。

きっかけは2つのニュース

今回、私が注目したニュースは2つあります。

1つは、カーディフ生命保険が発表した「生活価値観・住まいに関する意識調査」です。

この調査では、物価高への不安を感じている人が約9割にのぼる一方で、住宅未購入者の住宅購入意向は37％と、過去5年間で最も高い水準になりました。

特に20代では、住宅購入を前向きに考えている人が51％と、過半数を占めています。

もう1つは、日本銀行の金融政策です。

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート・オーバーナイト物を1.0％程度で推移するよう促す方針を決めました。

いわゆる、政策金利の引き上げです。

この2つは、一見すると別々のニュースに見えるかもしれません。

しかし、不動産投資家にとっては、1本の線でつながっています。

なぜなら、金利は「借入コスト」に効き、若年層の持ち家志向は「賃貸需要」に効くからです。

つまり、どちらも投資家の収支に直結します。

住宅ローンと投資用ローンは違う

まず、ここは整理しておく必要があります。

住宅ローンは、基本的にはマイホームを買うための融資です。

銀行は、年収、勤務先、勤続年数、家族構成など、借りる人の属性を見ます。

一方で、アパートローンや不動産投資ローンは、物件の収益力、担保評価、事業性も見られます。

つまり、

住宅ローンが上がったから、自分の投資用ローンもすぐに上がる

という単純な話ではありません。

ここは切り分けて考えるべきです。

ただし、ここからが大事です。

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートの動きと関係しています。

そして、その短期プライムレートは、日銀の政策金利の影響を受けます。

日銀が利上げに動けば、時間差はあっても、銀行の調達コストや融資姿勢に影響していきます。

その結果、投資用ローンの金利も、同じ方向に動きやすくなります。

つまり、マイホームの金利上昇は、投資家にとっての「先に見えるサイン」でもあるのです。

住宅ローンの話だから自分には関係ない。

そう考えるのは、少し危険です。

利上げは怖がるものではなく、前提を締め直すもの

利上げという言葉が出ると、どうしても不安を煽るような見出しが増えます。

「不動産価格が下がる」

「ローン破綻が増える」

「もう投資は危ない」

こういう話も出てきます。

もちろん、金利上昇は軽く見てはいけません。

ただ、現場で物件を見ている感覚としては、今すぐ市場が大きく崩れるというより、収支の前提を少しずつ厳しく見直す局面だと感じています。

利上げの本質は、リスクフリーレートの上昇です。

わかりやすく言うと、安全資産でも得られる利回りが上がるということです。

そうなると、不動産投資にも、これまでより高い利回りが求められやすくなります。

投資家の目線で見ると、影響は大きく2つあります。

1つ目は、借入コストの上昇

借入金利が上がれば、当然、返済額は増えます。

家賃収入が同じでも、手残りは薄くなります。

特に影響を受けやすいのは、借入比率が高い投資家です。

フルローンに近い形で組んでいる場合、金利が少し上がるだけでも、キャッシュフローに効いてきます。

今までなら回っていた物件が、金利を1％上げて計算すると、思ったより余裕がない。

こういうケースは、今後増えてくると思います。

だからこそ、これから買う物件については、

今の金利で回るか

ではなく、

金利が上がっても回るか

で見る必要があります。

2つ目は、期待利回りの上昇

金利が上がると、買い手が求める利回りも上がりやすくなります。

安全資産の利回りが上がるなら、わざわざリスクを取って不動産を買う以上、より高い利回りを求めるのは自然です。

そうなると、低い利回りの物件は売れにくくなります。

つまり、価格の上値が重くなる可能性があります。

これは、これから買う人だけでなく、将来売却を考えている人にも関係します。

買うときに無理な価格で買ってしまうと、出口で苦しくなる。

利上げ局面では、この出口の見方がより重要になります。

20代の持ち家志向も、投資家には無関係ではない

もう1つ見逃せないのが、20代の住宅購入意欲です。

カーディフ生命の調査では、20代の住宅購入意向が51％と、前年から9ポイント上昇しています。

背景には、

「家賃を払い続けるより、早めに持ち家を持ちたい」

「これ以上価格が上がる前に買っておきたい」

「インフレに備えて、住まいを早めに固めたい」

という心理もあると思います。

この心理は、決して的外れではありません。

住宅価格や建築費が上がり続けてきた中で、若い世代が早めに買おうと考えるのは自然です。

ただし、投資家として見ると、ここには別の意味があります。

これまで賃貸の主なターゲットだった20代、単身者、DINKS層の一部が、持ち家に流れていく可能性があるということです。

もちろん、賃貸需要がなくなるわけではありません。

転勤がある人。

ライフステージがまだ固まっていない人。

あえて身軽に暮らしたい人。

頭金や安定収入の面で、まだ購入に踏み切れない人。

こうした層の賃貸需要は残ります。

ただし、需要の中身は変わっていきます。

これまでと同じ感覚で、

「駅から近いから大丈夫」

「単身向けだから埋まるだろう」

と考えるだけでは、少し危なくなってきます。

これからは、

持ち家と競合しない賃貸需要を取れているか

が大事になります。

立地だけでなく、間取り、設備、住み心地、周辺環境。

こうした部分まで含めて、入居者に選ばれる物件かどうか。

私たちが土地を仕入れるときも、この点はかなり意識しています。

投資家が今やるべきこと

では、この市況で投資家はどう構えるべきか。

私は、次の3つが大事だと思っています。

1. 借りられる額ではなく、耐えられる額で組む

銀行が貸してくれるから大丈夫。

これは、投資家側の安心材料にはなりません。

大事なのは、借りられるかどうかではなく、耐えられるかどうかです。

金利が上がったらどうなるか。

空室が想定より増えたらどうなるか。

家賃が少し下がったらどうなるか。

修繕費が重なったらどうなるか。

成功シナリオではなく、少し悪いシナリオで見ても回るか。

ここを確認することが、利上げ局面では非常に大事です。

2. 出口から逆算する

利上げ局面では、買った後の運用だけでなく、売るときのことも考える必要があります。

期待利回りが上がれば、買い手の目線は厳しくなります。

そのときに売れる物件か。

買い手がつくエリアか。

金融機関が評価しやすい物件か。

将来の入居需要が残る物件か。

ここまで見て買うべきです。

「安く買えた」だけでは不十分です。

将来も売れる物件かどうか。

流動性があるかどうか。

そこまで含めて判断する必要があります。

3. 入居ターゲットを見直す

20代の持ち家志向が強まるなら、賃貸需要の地図も少しずつ変わります。

自分の物件は、誰に住んでもらう物件なのか。

その人たちは、今後も賃貸に住み続ける層なのか。

持ち家と競合していないか。

この棚卸しは、一度やったほうがいいと思います。

特に、若年単身者やDINKSをメインに考えている物件は、エリアと商品設計を見直すタイミングです。

単に家賃を下げれば埋まる、という話ではありません。

これからは、住む理由がある物件が選ばれます。

まとめ

マイホームの金利ニュースは、不動産投資家にとって他人事ではありません。

住宅ローン金利は、投資用ローンの先行シグナルになります。

そして、20代の住宅購入意欲は、賃貸需要の変化を示すサインでもあります。

どちらも、自分の収支と投資戦略に関係してきます。

私の考えはシンプルです。

相場が高いか安いかより、利上げ後でも建てて回るか。

ここです。

市況を当てにするのではなく、どんな市況でも耐えられる設計に寄せていく。

借りられる額ではなく、耐えられる額で組む。

買った後だけでなく、売るときまで考える。

そして、これからも残る賃貸需要を取りにいく。

このあたりを、今のタイミングで一度見直しておくことが大事だと思います。

ご自身の物件で、

「今の金利前提で本当に回るのか」

「金利が上がっても耐えられるのか」

「入居ターゲットは今後も賃貸に残る層なのか」

このあたりを、ぜひ一度棚卸ししてみてください。

不動産投資は、相場を当てるゲームではありません。

前提が変わっても、きちんと回る設計にしておくこと。

結局、そこが一番強いと思います。

【参考出典】
・日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年6月16日
・カーディフ生命保険「第7回 生活価値観・住まいに関する意識調査」2025年12月17日