35年では家が買えない時代へ──「50年住宅ローン」の本質と、私が見ている“真のリスク”
最近、お客様や経営者仲間から
「50年ローンって実際どうなんですか？」
と聞かれることが増えてきました。
正直、5年前までは“都市伝説みたいなローン”でしたが、
いまは地方銀行・ネット銀行を中心に 普通に選択肢になりつつある のを、現場で感じています。
背景は単純で、
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都心の住宅価格が上がりすぎた
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共働きでも35年では月々が重い
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それでも「家は今のうちに買いたい」
というニーズが噴き出しているからです。
私自身、不動産事業をやっている立場として、50年ローンは「使い方さえ間違えなければ戦略になる」と考えています。
ただし、これは“誰でも救ってくれる魔法”ではないと考えます。
むしろ、誤った理解で借りると老後どころかキャリアまで壊れます。
今日は、数字と現場の感覚の両面から、50年ローンの本質 を整理しておきます。
■ 50年ローンはなぜ急増しているのか？
住宅金融支援機構の最新データでは、「40〜50年ローン」利用者は 7.1%（2025年4月時点）。
この数字、業界にいる私から見るとかなり大きいです。
住宅ローンの世界では“1%の動き”でも市場を揺らすので、7%は「完全にトレンド化している」と言えます。
とくに20〜30代の若い世帯が積極的です。
理由は簡単
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月々の負担を約20％下げられる
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今のうちに資産価値のある物件を確保したい
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インフレ・地価上昇を見越して“早く押さえるメリット”を感じている
私自身、都内で物件を買ってきた経験からも思いますが、“買いたい時に買えない”ことが一番リスクになる時代です。
■ 50年ローンのメリット（重視するポイント）
◎ 月々の返済が5〜6万円軽くなるインパクトは大きい
例：8,000万円・1.5％の場合
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35年 → 24.5万円
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50年 → 19万円
5.5万円の差は、家計の余白という意味で劇的です。
若い世帯の場合、この“余白”で未来の選択肢が決まると言っても過言ではありません。
◎ 都心の資産価値の高い物件に手が届きやすくなる
私がよく話すことですが、都心物件は時間が経つほど手が届かなくなる。
50年ローンは、この“時間差のリスク”を消すツールになります。
駅近・都心・人気エリアの物件は、10年後買える保証はゼロに近い気がします。
◎ 長期固定なら“金利という最大のリスク”を潰せる
これは投資家の視点でも重要。
固定で50年押さえたら、インフレが来ても金利上昇が来ても関係ありません。
ローンは“借金”ではなく、“資産防衛ツール”になります。
■ デメリット（ここを理解してないと危険）
× 総返済額は1,100万円以上増える
数字は残酷です。
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35年 → 1億288万円
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50年 → 1億1376万円
→ 差：+1,088万円
これは「余白の対価」だと理解しておくべきです。
× 老後まで返済が続く（30歳で借りても完済80歳）
僕の周りの経営者は“70歳以降も働く”ことを想定していますが、会社員の場合、定年後のキャッシュフローが厳しくなります。
× 住み替えが非常に難しくなる
例の通り、30年経っても残債が4,000万円近く残る。
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売却価格 ＜ 残債
になれば、住み替えは不可能です。
これは実務上、かなり大きいデメリットです。
× 親子リレーは「家族の人生設計」を縛る
私の立場では、親子リレーは正直おすすめしません。
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子のキャリア
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結婚
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資産形成
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相続のタイミング
すべてに影響します。
■ 50年ローンに向いている人（私の結論）
◎ 向いているのはこんな人
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若くて収入が伸びる見込みがある
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共働きで安定している
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“確実に”繰上返済できる
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インフレ・地価上昇を織り込んで行動できる
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自営業・士業など長く働ける職業
こういう人にとっては、50年ローン = レバレッジの効いた資産戦略になります。
× 向いていないのは…
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月々だけ下げたい“延命的な借入”
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住み替えの可能性が高い
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老後資金に不安がある
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繰上返済の計画がない
こういう方は、逆に家計が破綻します。
■ 最後に（私が一番伝えたいこと）
50年ローンは「長く借りる」ことが目的ではありません。
“余白を作って、戦略的に資産を積み上げるための道具”です。
私が考える本質はここです。
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いま都心の物件を押さえるべきか
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いつ・どれだけ繰上返済するか
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老後も働ける設計か
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子供の独立や住み替えの計画はどうか
これらとセットで考えれば、50年ローンは強力な味方になります。
逆に、月々の支払だけを見て決断すると、未来の自由が奪われます。
金融機関の提案をそのまま受ける時代は終わりました。
“自分の人生戦略に合うかどうか”がすべてです。
状況に合わせて、最適なローン戦略・繰上返済プランや不動産の選び方もアドバイスできますので、気軽に相談してください。
