今回は、不動産収益サイトで有名な健美屋さんで東京都の人口動向をまとめていたので私の方で分かりやすくブログにしました。
特に、今後の賃貸需要や投資戦略に直結する「外国人流入」と「都心回帰」という大きな流れにフォーカスします。
1. 東京都の人口増加と外国人流入
東京都の人口は2025年7月時点で1,426万人超に達し、コロナ禍を経て再び増加しています。
この増加の主因は、外国人の社会増（転入超過）。2024年には 7万人超の外国人が東京都の人口増加をけん引しました。
👉 投資家にとってのポイントは、日本人だけでなく外国人入居者をターゲットにできるエリア戦略が重要になっていることです。
2. 賃貸需要を生む流入層の特徴
若年層と女性
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15〜29歳の若年層は10万人超の転入超過
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女性の転入超過数は男性を上回る
若者・女性の単身者はワンルームや1DK需要を押し上げる層です。
つまり、シングル向け賃貸物件は依然として高い需要が見込めるということです。
子育て世代
一方で30〜40代の子育て世代は、マンション価格高騰の影響もあり都外への転出が続いています。
ファミリー物件はエリア選定を誤ると空室リスクが高まるため、価格帯に見合う賃料水準を維持できる立地かどうかが重要になります。
3. 郊外分散から「都心集中」へ
コロナ禍で一時期は「郊外人気」が高まりましたが、2024年以降は再び都心集中の傾向へ。
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東京区部の人口増加のうち 7割以上が外国人
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千葉市では 人口増の97％が外国人
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川口市、松戸市、市川市なども「外国人流入で増加」という構図
👉 つまり、郊外でのファミリー需要よりも、都心やその周辺部での外国人・単身者需要が今後の賃貸市場の主役になる可能性があります。
4. 23区ごとの特徴と投資戦略
23区の人口動向を投資家視点で整理すると以下の通りです。
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再開発で日本人が流入する区
中央区・品川区など → 高価格帯の賃貸需要を狙える -
家賃の安さで外国人が集まる区
板橋区・足立区・北区・練馬区・杉並区・中野区など → 外国人対応を意識した物件運営が重要 -
日本人減少を外国人が補う区
江戸川区・新宿区・豊島区など → 「外国人入居可」にすることで空室リスクを軽減できる
👉 これからの投資では、「外国人需要を取り込める物件かどうか」が大きな判断基準になります。
5. 投資家への示唆
「東京への人口集中は今後も続き、そのカギを握るのは外国人流入である」
と健美屋さんの方でも結論づけています。
つまり、今後の不動産投資では：
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外国人向けの物件仕様（家具付き、Wi-Fi完備、保証会社対応など）
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シングル需要に対応した1K・ワンルーム投資
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多国籍化する街に適応したリーシング戦略（多言語対応など）
これらが空室リスクを抑えるカギになります。
まとめ
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東京の人口増加を支えているのは 外国人流入
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若年層・女性が主役 → 単身者向け賃貸需要は堅調
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都心回帰＋外国人増加 → 立地と入居者層の選定が成否を分ける
日本人の人口減少が続く中、東京の賃貸市場を押し上げるのは外国人。
不動産投資家にとっては、これまで以上に「入居者層の変化」を意識した投資判断が求められる時代になってきました。
