まず大前提で『利回り』には3種類あります。

①想定利回り：空室を考えず満室だった場合を想定した利回りのこと。

【想定利回りの計算方法】想定家賃収入÷物件価格×100

②表面利回り：税金や経費などを含めずに計算した利回りのこと。

【表面利回りの計算方法】現在の家賃収入÷物件価格×100
・①の想定利回りとは違い、現状の空室状況を反映させた利回りになります。よく、不動産情報などに書かれている利回りはこの表面利回りになります。

③実質利回り：表面利回りに経費などを反映させた利回りのことです。

【実質利回りの計算方法】（現在の家賃収入-経費）÷物件価格×100

実際の運用利回りを知るにはこの実質利回りを算出させます。

会計の世界でも出てくる言葉ですが、不動産投資でいうキャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や経費などを引いた「残ったお金」のことをいいます。

キャッシュフロー=年間家賃収入―ローン返済額―経費

本当の意味でのキャッシュフローは、税金を差し引いた後いわゆる『税引き後キャッシュフロー』ですが、個人によって税率や経費計上なども違うため、一般的には『税引き前キャッシュフロー』で話すことが多いです。

リスクとしてよくあげられるのは、

・空室リスク
・天災リスク
・金利上昇リスク
・不動産価格下落リスク
・建物老朽化リスク

などです。

ただ、上記のようなリスクは勉強することにより不動産投資の知識が増えれば必ず回避する方法があります。

私が思う一番のリスクは不動産投資において知っていなければならないことを知らないこと。

いわゆる“無知”であることのリスクです。

ただ、無料セミナーはあまりお勧めはしていません。

できれば有料の方がいいと思います。

私も去年何度か、主催者の方に招かれて講師としてセミナーを行ったことがありますが、有料でした。

このセミナーの内容は過去ブログに掲載してあります。

主催者側もお金を頂く以上より有益な情報を提供しようと思いますし、受講者の方の意識も高いので、色々な情報交換もできる機会があります。

ただ、保有物件エリアでいきなり1年後急に人口が半分になったりするわけではありません。

どのような状況下でも満室経営ができる術は必ずあります。

ここ２，３年に一部の不動産業者や金融機関の不祥事で「一見さんお断り」の姿勢が強いです。

できれば、「売主」や「仲介業者」、「投資仲間」からの紹介を探ってみてください。

しかし、金融庁からの通達だったり、一部の不動産業者や金融機関の不祥事などで今はフルローンは難しい状況です。

現在であれば、物件価格の20％は必要となります。

その人の「属性」や「資産状況」により金融機関によっては10％でよかったりしますので、都度その金融機関にヒアリングすることをお勧めします。

お客様とはいえ、あまりにも横柄な態度をされると、いい物件も送ってくれない可能性はありますよ。

基本的には『法人』で購入することをお勧めしています。

理由としては“節税”が可能ということです。

だからといって、いますぐ法人を立ち上げるのは必要ないです。

1棟目の場合は、購入物件が決まって、銀行の審査が下りてからでも遅くはありません。

この質問に関しては、「法人を立ち上げる内容のブログ」を近日公開しますので、改めて詳しく説明します。

Q3のところでも言いましたが、無知＝恐怖になります。

不動産投資に限らず全ての投資において大切なのは“準備”です。

色々なパターンの不動産投資本をまずは10冊以上読んで下さい。読みながら頭の中でシュミレーションするのも大事です。

不動産投資は、ちゃんと勉強して自分なりの投資法が確立できれば、株式投資よりも全然リスクはありません。

もし、1棟目を購入できれば、「お金がお金を生む」ってことが理解できます。