フラット３５・・・住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して実施される住宅ローン。年間約10万人が利用しているといわれています。そして、不動産投資を行なっていても比較的、融資が出やすい住宅ローンとしても知られています。
そんなフラット35ですが、2020年4月より※「総返済負担率」の算定方法が見直されます。
そしてこの改正によって、現在、ワンルームマンションを投資されている方は、住宅ローンを組めなくなる可能性が高くなりました。
※返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことをいいます。
（例）
年間返済額が120万円（月10万円）で年収が600万円の場合
120万円÷600万円=０.２ となり、返済負担率は20％になります。
この返済負担率、フラット35では
・年収400万円未満は30％が上限
・年収400万円以上は35％がが上限
と決まりがあります。
☆年収には投資用物件の不動産所得を加算できます☆
例えば下記の表にある通り、会社員の人で年収600万円、投資用不動産からの年間所得が50万円ある場合、年収は600万円＋50万円で650万円で計算しても良しとしています。
そして、2020年3月末までは、投資用物件の返済については加算する必要がないため、返済負担率は20.7％になり問題なく借り入れをしてマイホームを購入することが可能でした。
しかし、2020年4月の借入申込分から、年間返済額に、投資用物件のローン返済額120万円を加えて返済負担率を計算しなければならなくなりました。
それが下記の表です。
この場合、年収 400万円以上の人は、返済負担率を35％以内にしなくてはならないため、物件価格を抑えるか、自己資金を投入し借入額を減らす必要があります。
この規制は、ワンルームマンションのみであり、不動産投資用物件が１棟の共同住宅であれば従来通り、返済負担に算入しなくても良い決まりになっています。
この規制は、最近話題になっている、不動産投資に利用できないはずのフラット35が、区分マンション投資に悪用されるケースも影響されたのではないでしょうか。
今回の改正は、ワンルームマンション関係だけではなく、買い替えの際の住宅ローンやセカンドハウスローンにもあることから、過剰な融資を抑制する動きでしょう。
弊社に関しては投資用ワンルームマンションを扱っていないので、なんとも言えないところではありますが、主として行なっている会社は、今後、どのようにセールスをしていくのかが気になるところです。
