「古い建物だから、建て替えるために退去してもらえるだろう」

「立退料を用意しておけば、何とかなるだろう」

建て替えを前提に不動産を購入するとき、こうした見通しを事業計画に織り込んでしまうことがあります。

ただ、その前提が実現しなければ、解体も着工も進みません。

今回は、楽待新聞で紹介されていた立ち退きの裁判例から、分かりやすく、そして仕入れ判断と入居者との向き合い方について考えてみます。

自分の建物でも、所有者の都合だけでは契約を終わらせられない

普通借家契約では、貸主が契約の更新を断ったり、解約を申し入れたりする際に、「正当事由」が必要になります。

少し難しい言葉ですが、貸主と借主の双方について、その建物を必要とする事情などを比較し、契約を終了させるだけの理由があるかを判断するものです。

借地借家法第28条では、双方の使用の必要性に加え、これまでの契約の経過、利用状況、建物の状態、立退料の申し出などを考慮すると定めています。

つまり、所有権があることと、入居者に退去を求められることは、分けて考える必要があります。

なお、こうした法的な判断と、当事者同士が話し合って合意により契約を終了することは、区別して考える必要があります。

立退料を用意すれば解決する、とは限らない

楽待新聞の記事では、不動産会社が建物を購入し、入居者に明け渡しを求めた裁判例が紹介されています。

会社側は建物の法令違反や老朽化を理由に挙げ、250万円の立退料も提示しました。しかし、裁判所は明け渡しを認めませんでした。

記事によると、取り壊し後の具体的な計画が示されていなかったことや、直ちに取り壊す必要性が十分に認められなかったこと、入居者に住み続ける必要性があったことなどが判断の背景にあります。

ここから分かるのは、立退料の金額だけで結論が決まるわけではない、ということです。

なお、元記事の見出しにある「築100年超」は、250万円を提示した事案とは別の裁判例です。築年数や金額だけを取り出して、自分の物件にも同じ結果が当てはまると考えることはできません。

建て替えの必要性が認められ、明け渡しが認められたケースもある

一方、同じ記事には、取り壊しを目的に購入した物件でも、明け渡しが認められた裁判例が紹介されています。

このケースでは、雨漏りや床・柱の腐食などがあり、補修費用が新築費用を上回っていました。裁判所は、建物の状態や費用を踏まえ、建て替えに合理性があると判断しています。

そのうえで、600万円の立退料の支払いと引き換えに、明け渡しを認めました。また、事業者が移転先候補を72件提示し、建て替え後の再入居も提案していたことが認定されています。

ここで、「250万円では足りず、600万円なら認められる」と受け取らないことが大切です。

建物の状態も、建て替えの必要性も、入居者の事情も異なります。立退料の金額だけを比べても、判断の理由は分かりません。

私が仕入れの段階で確認したいのは、建て替えの必要性を客観的な資料で説明できるか、そして入居者の移転に向けて具体的な対応を検討できるか、という点です。

建物の調査と、相手の事情を踏まえた提案。その両方を準備することが、事業を進めるうえでも大切だと感じます。

仕入れでは「明け渡しが遅れた場合」まで考える

私がこの記事を読んで、仕入れの段階で特に意識したいと思ったのは、明け渡しの実現性です。

不動産の開発では、購入価格、解体費、建築費、融資条件、販売価格などを確認します。

そこに、入居者がいる物件であれば、契約内容と明け渡しの見通しも加えて考えなければなりません。

「立退料としていくら計上するか」だけでは、確認として足りない場合があります。

例えば、購入前には次の点を整理しておきたいところです。

• 現在の賃貸借契約は、どのような内容になっているか
• 建て替えが必要な理由を、調査や資料で説明できるか
• 入居者との話し合いが、どこまで進んでいるか
• 明け渡しが遅れても、資金繰りや事業計画が成り立つか

解体できる時期がずれれば、着工や販売の時期も変わります。その間の金利や維持費なども、事業収支に影響します。

だからこそ、「予定どおり退去してもらえる」という見通しに頼りすぎず、時間がかかった場合も含めて判断することが大切だと思います。

事業計画の向こうには、入居者の暮らしがある

もう一つ、私が大切だと感じたのは、入居者との対話です。

事業者にとっては、建て替えや土地活用の計画であっても、入居者にとっては、今の暮らしを変える話になります。

住まいが変われば、通院や買い物、人とのつながりなどにも影響が出るかもしれません。こちらから見えている条件だけで、相手の負担を判断することはできないと思います。

私自身も、立ち退きに関わる中で、真摯に対応し、ご理解をいただいたケースがあります。

その経験からも、こちらの事情を伝えるだけでなく、相手の事情を理解しようとする姿勢は大切だと感じています。

「なぜ退去してほしいのか」を説明することと、「退去することで何に困るのか」を聞くこと。その両方が、話し合いの出発点になるのではないでしょうか。

もちろん、丁寧に話せば必ず合意できるわけではありません。

それでも、相手の事情を理解しなければ、どのような条件や対応を検討すべきかも見えてこないと思います。

対話を大切にするためにも、仕入れ時に無理をしない

仕入れ判断と入居者への対応は、つながっています。

短期間での明け渡しを前提にしすぎると、話し合いが長引いたときに、事業者側の余裕がなくなります。

その焦りが、一方的な説明や無理な要求につながってしまうことも考えられます。

だからこそ、購入前に契約や建物の状態を調べ、必要に応じて弁護士や建築の専門家に確認する。そして、時間と費用に余裕を持たせて事業を検討する。

そうした準備が、入居者に落ち着いて向き合うための土台にもなると私は考えます。

現時点の結論

建て替えを前提に物件を仕入れるときは、購入価格や建築費だけでなく、明け渡しの実現性まで含めて判断する必要があります。

そして、入居者との話し合いでは、こちらの事業計画と同じように、相手の暮らしにも目を向けることが大切です。

仕入れでは慎重に見通しを立て、交渉では真摯に向き合う。

私自身の経験も踏まえ、改めて大事にしていきたいと感じました。

参考：楽待新聞「『築100年超』『立退料250万円』も明渡しNGで建替え頓挫…裁判が示す『正当事由』の高い壁」（弁護士・辻田寛人、2026年10月10日公開）

※裁判例の紹介は上記記事に基づきます。個別の立ち退きの可否は、契約内容や具体的な事情によって異なります。