「フラット35が3%を超えたらしいけど、投資用ローンには関係ないよね？」——最近、オーナーさんからこういう質問をよくいただきます。
結論から言いますと、「直接は関係ない、でも無関係ではない」というのが私の答えです。フラット35はマイホーム購入のための住宅ローンであって、あなたがアパートを買うときに使う投資用ローンとは別物です。ですが、この金利の「動き方」は、あなたの収支シミュレーションに確実に効いてきます。今日はその橋渡しの話をします。
まず何が起きているのか
報道によると、フラット35の金利は2026年1月の約1.8%から、6月には3.21%まで上がったとされています。仮に4000万円を借りた場合、返済総額が約1000万円増える計算になる、という当事者の声も出ています。数字だけ見れば、確かに「エグい」のひと言です。
フラット35は長期固定金利の住宅ローンで、その金利は長期金利（10年国債の利回りなど）の動きをほぼそのまま映します。つまりこのニュースは「住宅ローンが上がった」という話であると同時に、「日本の長期金利が、もう無視できない水準まで上がってきた」というサインでもあるわけです。
なぜ投資家のあなたに関係するのか
ここが本題です。投資用ローン（アパートローン）の多くは変動金利が主流で、フラット35のような長期固定とは金利の決まり方が違います。なので「3.21%になった」という数字そのものが、明日あなたの返済額に乗ってくるわけではありません。
ただ、長期金利がこれだけ動けば、変動金利の前提になっている短期の政策金利にも、いずれタイムラグを経て同じ方向の圧力がかかります。住宅ローンの世界で起きていることは、少し遅れて投資融資の世界にも波及する——この順番を知っているだけで、あなたの構えは変わります。「他人事の住宅ローンニュース」ではなく、「自分の収支表の前提が動き始めた合図」として読むべきなのです。
「変動 vs 固定」の議論を、投資家はどう受け止めるか
今回の急騰で、世間では「変動と固定、どっちが得か」という議論が再燃しています。固定と変動の金利差が過去最大級に開いた、とも言われます。
ですが、私はこの議論を「どっちが得か」で考えるのは少し危ういと思っています。投資家が本当に問うべきは、得か損かではなく「金利が上がっても、買った後に回るか」です。表面利回りや、今この瞬間の低い変動金利で組んだシミュレーションは、いちばん条件のいい数字で作られがちです。問題は、その数字が金利上昇局面でも成立し続けるかどうか。
だからこそ、借入は「借りられる額」ではなく「金利が1%、2%上がっても耐えられる額」で設計する。変動で組むなら、固定との金利差で浮いた分をそのまま使い切るのではなく、上昇に備えた緩衝（バッファ）として手元に残しておく。フラット35の急騰は、変動で回しているオーナーにとって「自分の収支表のストレステストをやり直せ」という、ちょうどいいきっかけだと私は捉えています。
買い控えの裏で、賃貸需要に何が起きるか
もう一つ、見逃せない論点があります。返済総額が1000万円増えるという数字は、これからマイホームを買おうとしていた一般層に強烈に刺さります。当然、「今は買うのをやめておこう」という買い控えが、特に地方・郊外で起きやすくなる。
ここで投資家の視点が一つ立ち上がります。買えない人、買うのをためらう人は、どこかに住まなければなりません。その受け皿が賃貸です。持ち家のハードルが上がるほど、「買うより借りる」に流れる層が増え、賃貸の稼働や家賃に上向きの余地が生まれる——理屈の上ではそうなります。
ただし、ここは煽らずに正直に言います。これはあくまで「余地」であって、どのエリアでも自動的にそうなるわけではありません。実際に住む需要（実需）がある立地かどうかで、結果はまるで変わります。毎月、投資用アパートの用地を仕入れている私からすると、金利のニュースで一喜一憂するより、「ここは実需で回り続けるか」を一件ずつ見るほうが、よほど確実だと感じています。金利は読めませんが、人がそこに住みたいかどうかは、土地を見れば見当がつくからです。
まとめ
フラット35の急騰は、見出しの「エグさ」だけで消費するにはもったいないニュースです。投資家として持ち帰るべきは、次の3つだと思います。
- 数字の「大きさ」より「方向」を見る。長期金利が上がり始めた事実を、自分の収支表の前提変更として受け止める。
- 借入は「耐えられる額」で設計し直す。変動で回しているなら、金利が上がったときのストレステストを今やっておく。
- 買い控えの裏側にある賃貸需要を、実需の立地で取りに行く。煽りに乗らず、「ここは住みたい場所か」で一件ずつ判断する。
金利は上がるときも下がるときも、誰にも正確には当てられません。だからこそ、当てにいくのではなく備えておく。『金利は読まない、回るかどうかで判断する』——これが、毎月仕入れを続けている私の構えです。
もし「うちの収支表、金利が上がっても本当に大丈夫だろうか」と少しでも不安に感じたら、それは弱点ではなく、むしろ良い兆候です。一度シミュレーションを見直すきっかけにしてみてください。ご相談があれば、私たちもいつでもお付き合いします。
※本記事は私見であり、投資判断はご自身の責任でお願いいたします。具体的な金利・数値は報道時点のもので、今後変動する可能性があります。
