【実録】ある投資家が体験した「タワマン売却と3,000万円控除」税務署との壮絶バトル
不動産投資をしている方なら誰もが知っている「居住用財産の3,000万円特別控除」。
自宅を売却して利益が出た場合に、譲渡所得から最大3,000万円までを非課税にできる強力な制度です。
しかし、この制度をめぐって税務署とトラブルになった投資家がいます。
今回は、その実際にあったケースを解説します。
タワマン売却で4,000万円の利益
その投資家は数年前、都内のタワーマンションを約8,000万円で購入しました。
1年半ほど居住したのち、1億2,000万円で売却。結果、約4,000万円の売却益を得たのです。
通常であれば課税されますが、自宅として住んでいたため「居住用財産の3,000万円特別控除」を申告。大幅な節税ができる見込みでした。
税務署からの疑い「本当に住んでいたのか？」
ところが申告から半年後、税務署から突然の連絡がありました。
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「売却理由は何か？」
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「1年半では居住期間が短すぎるのでは？」
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「本当に住んでいた証拠を示せ」
担当調査官は強硬な姿勢を崩さず、「初めから売却目的で購入したのではないか」とまで言い切ったそうです。
証拠集めに奔走
投資家は、自らの居住実態を証明するため、次々と資料を揃えました。
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電気・ガス・水道などの光熱費明細
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マンション施設の利用履歴
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コンシェルジュの証言（録音データ付き）
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駐車場・駐輪場の契約書と車両ナンバー写真
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過去の住民票や引っ越し理由を示す資料
それでも調査官は納得せず、過去5年分の住所変遷や転居理由の提出まで求めたといいます。
かなり無茶なことを言っています。
元国税税理士の介入で決着
追及は数か月にわたって続き、投資家は疲弊。
最終的に「元国税の税理士」に相談しました。
すると状況は一変。税務署からの追及は収まり、最終的に「3,000万円特別控除」が適用される形で決着しました。
投資家自身は「あまりにも過剰で、私の事例が新人調査官の訓練に使われたのでは？」と振り返っています。
専門家の見解：「実際に住んでいれば合法」
このケースについて、元国税調査官である税理士は次のように解説しています。
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居住用財産の特例は「実際に住んでいたかどうか」が重要
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売却目的か否かは本質的には関係ない
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問題になるのは「住民票だけ移して実際には住んでいない」ケースがほとんど
短期売却であっても「正当な理由」があれば、特例は適用できるとしています。
投資家が学ぶべき教訓
この実例から学べるポイントは大きく3つです。
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居住の証拠を日常的に残すこと
公共料金や郵便物、近隣住民の証言などを保管しておく。 -
短期売却では理由を明確に
転勤やライフスタイルの変化など、納得感のある説明が必要。 -
行き詰まったら専門家へ
特に国税OB税理士は、交渉を有利に進める切り札になる。
まとめ
「居住用財産の3,000万円特別控除」は、不動産投資家にとって非常に魅力的な制度です。
しかし、今回のケースのように税務署から疑われるリスクもあります。
実際に住んでいた事実を客観的に証明できるよう、日頃から証拠を残すことが重要。
そして、万が一トラブルになった場合は、経験豊富な専門家の力を借りることが最も有効な解決策となります。
