» 【不動産投資】ローンがリスクになる時、メリットになる時とは – 失敗しないための不動産投資実学｜Lidix Online

こんにちわ。ライディックスです。今回は不動産投資におけるローンについて書いていきたいと思います。

ローンについていい印象の方は少ないかと思いますが、ローンが組めることが不動産投資の大きなメリットであることも抑えておくべきポイントです。もちろん大きなローンには相応のリスクがあることも抑えておかなくてはなりません。僕の好きな言葉に Take the risk or lose the chance（チャンスを逃すかリスクを取るか）というのがありますが、他のリスクはともかく、この低金利時代のローンは確実にチャンスです。

ローンが組めるのは不動産投資の大きなメリット

不動産投資以外の一般的な投資は自己資金で行います。しかし、自己資金を元に銀行から融資をいただき自己資金以上の資産を運用し投資を行えるのは、不動産投資ならではです。いわゆるレバレッジを利かせた投資です。

通常は購入金額の1～3割程度の自己資金が必要ですが、審査の結果次第ではフルローンを組むことも出来ます。一般的に金融機関では個人投資家への融資額は目安として、1億円が上限とされています。例えば借入金利が1%で1億円を借りるということは、年間100万円で1億円の投資ができるということです。年間100万円ずつ貯金しても、1億円まで貯めるには100年かかります。いつまでたっても投資が始めれないどころか生きていませんね。不動産投資であれば、投資物件がうむインカムゲインの中からローンの返済を行いつつ、資産を増やすことができます。

銀行目線で考えてみる不動産投資ローン

ここで銀行目線での話に切り替えます。

銀行からすると、事業計画どおりに不動産経営が出来そうであれば、貸し倒れの危険性が少なくなりますので、低金利で長期ローンを組めます。つまりは融資したお金が回収できそうか否かが審査の焦点になります。もちろん事業がうまく行かなくなった時に本人に返済能力があるかどうか、担保の金融資産としての価値はどうなのかということもポイントにはなりますが、あくまで事業計画の収益性、事業性が優位になり、将来低下してくる実質利回りや修繕リスクを踏まえ判断した考えた結果になります。審査は味方を増やすものであり、がんばって貯めた1億円を自身の判断のみで投資するより、遥かに安心ですね。

また、銀行が考えるリスクは融資の貸し倒れです。一般的に立地の良い不動産の場合、資産価値は減り方が遅く、融資の返済スピードの方がはやくなります。瑕疵担保期間である10年の間に十分残債と資産価値は逆転します。その為、銀行目線で考えると、まずは10年間事業計画通りにいけば、その後の貸し倒れリスクはなくなります。当社が立地にこだわる理由もここにもあります。入居者メリットももちろん大事ですが、投資家様の資産を守るという視点で考えた場合、資産価値を長く保てるための条件は必須と考えております。不動産投資では開始ご変更できない条件は立地のみです。

もちろんいい話ばかりではない、デメリットのお話

ローンを組んで投資を行う以上、事前の計画どおりにすすまず、家賃収入でローン返済ができない時には、投資家様が保有する現金から返済しないといけないケースもあります。考えられる要因はいくつもあり、空き室リスク、家賃の下落リスク、滞納リスクもあります。

事前の計画では問題なく思える場合でも、アパート経営は世の中の景気の動向や税制の変更、金利の変化に当然左右されます。エリアによっては再開発が行われたり交通網が整備されたり、入居者の大半が通う大学が移転してしまうこともあります。結果として収支の計画が崩れ、賃料の下落や空き室リスクにつながります。結果として利回りが低下し、月々の収支が赤字に転落することもあります。

また長期にアパート経営を続けていく上で、意外と大きな金額になってしまうのが修繕費用です。入居者の入れ替え時の壁クロスの張替え等の原状回復費用、エアコンや給湯設備も10年をすぎるといつ交換が必要になるかわかりません。さらに20年をすぎると建物の屋根や外壁などの大規模修繕工事が必要になってきますし、その間にも大地震や土砂災害などによる被害が発生するリスクもあります。もちろんこれらも視野には入れておいたほうがいいリスクではありますが、考えすぎても不動産投資自体をしないほうがいいという結論にしかなりません。リスクを過大に考えすぎず、耐震等級を取得済みの物件に投資をするなど、ご自身の考えに合わせ現実的な対策をとるのが良いと思います。

また、一口にローンといっても、金利には種類があり、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型と大きく3つに分けられます。変動が有利なのか固定が有利なのかは考えても判断はつきません。返済までの期間の変動金利の利息を正確に読む方法がないからです。変動金利は低く設定されているため魅力も多く映りますが、いつどれくらい変動するかは不明瞭なため、リスクも潜んでいます。金利は半年に1回見直しされます。

多くの投資家のかたは、出口戦略まで見据えてローンを組み投資を開始されるケースが大半かと思いますが、流動性リスクもあります。流動性リスクとは一言説明すると、売りたい時に売れないリスクです。不動産投資は高額なため流動性リスクが高い部類に入る投資です。通常は数ヶ月程度の日数はかかり、買い手が見つからなければ買い手に有利になるような価格に値下げするなどの必要もあります。売却資金を一日でも早く手元に欲しく何ヶ月も待てない場合、時間的猶予がなくなり、プロの不動産買取業者などが相場の70～80%で買い取るケースが多く見られます（もちろん逆のパターンで、売却時に時間的猶予があり、他の中古物件と比較し魅力的な場合など、買い手がどうしても欲しい物件の価格は相場より高く売却できます）。

最後に、ローンの返済期間の話です。ローンを借りると利息を支払わなければなりませんが、利息の金額は金利で決まります。もちろん、返済は利息だけではなく元金も払わなければなりません。元金の返済額は返済期間が長いほど返済回数が増え、一回あたりの金額が下がります。短期のローンの場合、月々の返済額が高くなり、ちょっとした空き室が重なってしまうとすぐに月の収支が赤字に転落してしまう危険性があります。この返済期間については、建物の構造により法定耐用年数が決まっており、その年数が基準となります。その為中古の物件では法定耐用年数から築年数を引いた期間が返済期間となります。短期のローン返済期間はキャッシュフローの計算がとてもシビアになります。中古の不動産で投資を始められる際には特にご注意ください。

ネガティブな話が続きましたが、対策はあります。続いて紹介していきましょう。

リスクと対応策を考える

空き室リスク、家賃の下落リスク、滞納リスク

空き室リスクについては、立地が良く賃貸需要の強い不動産で投資を始めることが大切です。また賃貸需要が強いということは家賃下落リスクが下がるということでもあります。近年では一室が広く外観や設備も豪華な投資用物件が多く見受けられますが、当社コンパクトアパートでは時代を超えて若者から確実に需要がある条件を揃えて設計しております。

賃料の下落はある程度は避けられない側面もあります。新築プレミアムという言葉があるように、入居者はどうしても新築を好む傾向にあり、どうしても新築の方が需要が高くなります。近年では築年数がそれなりに経過してしまった物件をリフォーム・リノベーションし、賃料を相場の水準、それ以上まで引き上げるケースがあります。また、家賃相場には一般的に下限があり、当社コンパクトアパートのように最初から低い賃料設定の場合には、家賃の下落幅は低くなります。

空き室リスクや家賃の下落リスクに対しては収支計画を綿密に立て、事前のシミュレーションを行うことである程度実態を検証することができます。賃料はエリアの相場を熟知した不動産会社などのアドバイスを参考にしましょう。長期的に賃料が次第に低下していくこと、空室率が徐々に上がっていくことを想定し、シミュレーションを行います。最初から実現不可能な理想のシミュレーションを行っても意味はありませんが、逆にリスクを過大に評価してもシミュレーション自体成り立たなくなってしまいます。適切なバランスが必要です。

空室時の入居者募集、滞納者の対応をしていただくのは通常管理会社です。入居者募集に強い管理会社をパートナーであると大変心強くなります。管理会社は大切なパートナーです。

一部管理会社ではサブリースや一括借り上げを行い、空室の有無にかかわらず毎月一定額が収入として得られるサービスを提供している場合もあります。その場合は空き室や滞納の心配はなくなる代わりにサブリース賃料は周辺相場より1～2割安く、将来値下げされたり契約解除になることもあります。ご利用の際は契約内容を良く確認したほうが良いかもしれません。大切なパートナーは慎重に選び、契約内容もしっかりと確認しましょう。

また、新築物件であれば審査を自分で行え、入居者と顔が見えるお付き合いができます。中古アパートでは購入時の入居者を選ぶことはできません。新築で投資を開始するからこそのメリットです。

大規模修繕費用の対策を考える

大規模修繕の代表的なものは、機器設備の修理や給排水等配管修理、外壁修理やシロアリ駆除、雨漏り修理などです。不動産はどうしても経年劣化します。老朽化によりいずれ必要に迫られる修繕です。

中古の投資用物件では、大規模修繕費用がいつ必要となり対応するのか、また大規模修繕をせず賃料をどんどん下げ水道管など破裂する度に対応するのかなど、いくつか判断が必要になります。マンションでは一般的に12年周期に大規模修繕を行います。入居者にも修繕積立金を頂くことになりますが、アパートでは大家さんの判断によります。しかし大規模修繕などしなくても賃料を下げれば入居者は埋まる、外壁や屋根を修繕したところで収益には反映されないという判断の大家さんもいます。

新築の場合には大規模な修繕はほぼ心配不要です。まず新築後10年間は瑕疵担保責任保険の期間がつきますので、建物構造体で何か問題が発生した場合でも建築会社の負担で修繕を行います。10年後以降は投資家様の負担になりますが、10年間のインカムゲインより積立しておくことで対応には困らないはずです。また後述する出口戦略もあり、選択肢はいくつもあります。投資用物件の種類によっても修繕費用は大幅に差があります。マンションは大規模な足場を組む必要があり、もともとの設備もエレベーターや受電設備など大掛かりなものも多く、何千万単位などの大きな費用が必要になりますが、当社コンパクトアパートのような木造2階建てのアパートでは修繕費用そのものが安く納まります。

なお、シロアリ駆除などは、品確法に基づく劣化対策対策2を取得することで、通常想定される自然条件及び維持管理条件の下で50～60年までは大丈夫とされます。もちろん弊社のコンパクトアパートではこの劣化対策等級2を取得しています。（耐震等級2も取得しています）

ローン期間を引き伸ばし、変動金利型ローンの金利上昇リスクを考慮し、出口戦略を考える

前段のリスクの説明のところで、ローン期間が長期化することでキャッシュフローの改善する説明をしました。通常の法定耐用年数から計算すると、木造建築では22年になります。通常30年の返済期間となる物件は、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションですが、木造アパートでもこの返済期間にする方法があります。劣化対策等級2を取得することです。品確法に基づく劣化等級対策2を取得することで木造アパートでも30年の返済期間を金融機関に認めていただけます。繰り返しになりますが、弊社コンパクトアパートは劣化等級2を取得します。

不動産投資ローンの場合、変動金利型の商品を設定されている金融機関が多いことと、金利自体の安さにより変動金利型が選ばれることが多いです。実際金利が低い（＝イールドギャップが高い）場合にはキャッシュフローは健全になりやすく、投資家の選択肢は増えます。金利が安いうちに元金をどんどん払ってしまい、ローン残債が資産価値を下回れば、その後はインカムゲインで潤いつつ、いつ売却してもキャピタルゲインを生み出せる環境が作れます。

また、出口戦略という意味で、コンパクトアパートは劣化等級2により中古でも長期のローンが組め、次のオーナー様にもメリットがあります。築12年で売却した場合、次のオーナーの方は通常10年までしかローンを組むことができませんが、劣化対策等級2がついている場合には18年、23年ローンを組むことができます。更にコンパクトアパートでは耐震等級2も取得しているので、中古市場の中では評価が高くなります。

対策済みのアパートが弊社コンパクトアパートです

すでに対策の多くの例でコンパクトアパートの紹介をしましたが、最後にローンに対しコンパクトアパートがどのような対策を施しているのかまとめたいと思います。

空き室リスク：他賃貸物件とは違い、最新設備を備えつつ過剰な設備を排除し、学生、新社会人、単身赴任者から時代を超え確実に需要のある条件を揃えました。過去実績では全8部屋が最短4日で満室になりました。
家賃下落リスク：最初から安い賃料設定にすることで、下落幅を少なくし、新築ボーナス後も値下げをせずとも賃貸市場で勝負できる料金設定です。
滞納リスク：新築のため一からオーナー様が賃借人をお選びいただくことができます。もちろん家賃設定が安いことも、滞納リスクが減る一つの要因になります。
大規模修繕リスク：新築であるため瑕疵担保責任保険により建物構造体の問題は10年間補償します。出口戦略の時期次第では、大規模修繕は当初から考えずとも問題ありません。大規模修繕が必要になるであろう20年後にはそれまでのインカムゲインにより大規模修繕の費用は問題なく用意できます。
ローン支払いによるキャッシュ・フローの逼迫：劣化対策等級2を取得することにより、金融機関に30年ローンを認めていただき、キャッシュ・フローが健全になります。
変動金利型ローンの金利上昇リスク：出口戦略がスムーズに取引できるよう、資産価値が高くなる立地や劣化対策等級2や耐震等級2をつけます。また劣化対策等級2は、売却後次のオーナーも通常の木造投資用物件よりも長期ローンが組むことができます。