統計からは見えない「外国人マンション投資」の正体

――経済紙の特集を読み、自分なりに整理してみた

最近、都心マンションの価格が異常なほど上がっています。
その背景には「外国人投資が影響している」という話をよく耳にするのですが、実際どうなのか気になり、先日とある経済紙の特集を読みました。

（ちなみに弊社のお客様はほとんどが日本人です。）

そこで印象的だったのが、

表向きの統計と現場の感覚がまったく一致していない

という指摘です。

国土交通省のデータでは、新築マンション購入者のうち外国籍は3.5%。

数字だけ見れば影響は限定的に見えます。しかし、現場で聞こえてくる声とは大きく違うのです。

仲介会社やデベロッパーへの取材をまとめた記事によると、

実質的な外国人投資比率は8〜30％に達している可能性もある

とのことでした。

最初は誤差が大きすぎると思いましたが、読み進めていくうちに理由が腑に落ちました。

外国人投資の多くが、日本法人を経由する「隠れ投資」になっているからです。

■ 統計に現れない“隠れ外国人投資”の仕組み

特集では、複数のスキームが紹介されていました。

• 日本人・日本企業が設立した法人を“買収”して法人名義で取得

• 資本金1円で合同会社（LLC）を設立して購入

• 投資用の管理会社を日本に設立し、法人名義で購入

この場合、統計上は「日本法人＝日本人」扱いになるため、国籍データには出てきません。

だから、実態が数字に反映されない。

この点については、現場の感覚のほうが正確だと素直に思いました。

■ 記事が指摘していた3つのリスク（整理してみた）

「外国人投資＝悪」ではありません。

ただ、“居住目的ではなく投機目的”が増えていることが問題視されている点は見逃せません。

私なりの整理は以下の通りです。

① 生活環境・コミュニティの破壊

• 投資用として買われた部屋が空いたまま

• もしくは民泊運用で住民が入れ替わる

• 所有者の連絡先が不明でトラブル対応が困難

一部のマンション管理組合がすでに困っている、という実例も紹介されていました。

② 管理組合ガバナンスの弱体化

• 修繕積立金の未納

• 海外オーナーで連絡が取れない

• 法人名義が増え意思決定が難航

普通に住む人にとっては致命的で、資産価値が下がる方向に働く可能性が高いです。

③ 市場価格のボラティリティ上昇

特集の中で特に印象に残ったポイントです。

外国人投資は日本の景気とは連動しづらく、

• 為替

• 海外の規制

• 自国での資金需要

• 地政学リスク

などの外部要因で一気に買い→売りへ転じる可能性があるとのこと。

短期売買の比率が高まると、高騰と暴落の振れ幅が大きくなる＝地域が不安定化するリスクがあります。

■ 記事が提言していた「改善策」4つ

読みながら「これは必要だろう」と感じたのが以下の制度整備。

ポイントは、排外ではなく透明性の確保。

市場が透明であれば、投資も居住も両立が可能。

■ 氷山に例えると分かりやすい

記事のまとめ方が秀逸だったので印象に残っています。

• 今の国交省の統計：水面に出ている氷の先端（3.5%）

• 法人スキームによる実態：水面下に隠れている巨大な塊（8〜30%）

氷山の“見える部分”だけを見て市場の安全性を判断するのは危険。

水面下まで把握してこそ、価格変動リスクに対応できる。

これは非常に納得感がありました。

■今回のまとめ

✔ 外国人投資の“量”ではなく“中身”が問題
✔ 居住目的 ＜ 投機目的　になっているエリアではリスクが拡大
✔ 対策の本質は「規制強化」ではなく「透明性の確保」
✔ 市場の透明性が上がれば、投資家・居住者双方にとってプラス

都心マンション価格はいま、前例のない水準にあります。
だからこそ、価格を押し上げている力が何なのかを正しく見極めることが重要。

今回読んだ特集は、目先の価格だけでなく、

「この構造のまま進んだら数年後どうなるのか？」

という視点で見直すきっかけになりました。

このテーマは引き続きウォッチしていこうと思います。