三井不動産が踏み込んだ「タワマン転売規制」ー業界の転換点になるか？

2025年11月、三井不動産レジデンシャルが再開発プロジェクト「セントラルガーデン月島 ザ タワー」で、前例の少ない「転売禁止条項」を導入しました。

これにより、引き渡し前に転売行為が確認された場合、手付金（約1000万円）を没収し契約を解除するという厳しい内容です。

一見すると強気な対応ですが、この動きが業界全体の流れを変える可能性があります。

■ 三井不動産が打ち出した「明確なメッセージ」

今回の通知は、約1300人の購入検討者に向けて送られました。

「売買契約後〜引き渡し前における転売活動を禁止」するもので、物件情報の提供や広告掲載までを含めて制限しています。

要は、「実需で購入する人を優先したい」「投機目的の買い占めを抑えたい」という明確な姿勢の表明です。

販売価格は1億円台半ば。手付金が1割なら約1000万円――それを失うリスクを負ってまで“転売狙い”をする人は減るでしょう。

その意味では実効性よりも“抑止力”としての効果が狙いと言えます。

■ 「曖昧な定義」と法的リスク

一方で、弁護士の見解は「違約金としての妥当性」と「売却活動の定義」に注意を促します。

「契約違反として違約金を設定すること自体は合法ですが、内容が過度だと消費者契約法や公序良俗に抵触する可能性がある」

と指摘。

さらに、「物件情報の提供」や「広告活動」といった表現が曖昧な点も課題としています。

どの行為が「違反」となるのか線引きが難しく、現場での判断がグレーになりやすい部分です。

このあたりは、法的拘束というよりも“けん制的”な意味合いが強く、

現実的に契約解除まで持っていくのはハードルが高いと思われます。

■ 投機抑制としての意義と限界

この条項のポイントは、引き渡し前の転売に限っていること。

つまり、登記が完了した後の売買（所有権移転後）は自由です。

不動産の「所有権」というのは極めて強い権利であり、引き渡し後に「転売禁止」とすることは、法的にかなり難しい。

（実際、今年7月に千代田区が「引き渡し後5年間の転売禁止」を要請した件も、実現性に疑問の声が上がっています。）

とはいえ、三井不動産のような大手がこうした“姿勢”を打ち出したこと自体が大きなインパクトです。

「金融商品化されたタワマン」への警鐘として、今後の業界に一定の歯止めをかける可能性があります。

■ 他のデベロッパーにも波及するか？

不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏はこう語ります。

「市街地再開発のように公共性の高いプロジェクトでは、同様の条項が“テンプレート化”される可能性がある」

都心3区（中央・港・千代田）を中心に、今後は同様の“転売防止条項”を盛り込む動きが広がる可能性が高いですね。

特に再開発案件では、自治体や地域住民の目も厳しく、企業イメージの観点からも無視できません。

一方で、自由経済の原則とのバランスも問われる局面。

「誰がどこまで市場をコントロールすべきか」という根本的な議論にも発展していく可能性があります。

■ 結論：実需回帰への小さな一歩

今回の三井不動産の措置は、法的な拘束よりもメッセージ性に意味があると思います。

「投資ではなく、暮らすための家を提供したい」
という理念を、形式ではなく行動で示した――それが今回のニュースの本質だと考えます。

タワマンが“転売益を得るための商品”から、“居住のための資産”へと戻っていくのか。

この取り組みはその転換点になるかもしれません。

💡まとめると・・・

• タワマン転売規制は実効性よりも象徴的効果が大きい

• 他社も追随する可能性があり、特に再開発案件では標準化へ

• 市場全体が「投資から実需」へと回帰する転換期に差しかかっている

ということになるのでしょうか。