円安で加速する「日本不動産のバーゲンセール」

ここ数年、日本の大企業に対して「アクティビスト（物言う株主）」の存在感が急速に高まっています。
アクティビストが企業に求めるのは、主に 非効率な資産の見直し・事業売却・経営改善。

特に今、矢面に立たされているのが 不動産資産。
本業とは関係のない巨大不動産を保有し続ける企業に対し、アクティビストは次々と「スピンオフ（切り離し）」「外部売却」を要求しています。

そしてこの流れが——
円安と外資マネーによって “日本の不動産のバーゲンセール” を引き起こしています。

サッポロ、フジテレビ、東京ガス…狙われるのは“都心の宝石”

代表例がサッポロホールディングス。

アクティビストの3Dインベストメント・パートナーズは、

• 本業ではなく不動産収益に依存している

• 優良資産を本業に還元すべき
  という理由から、子会社「サッポロ不動産開発」のスピンオフを提案。

恵比寿ガーデンプレイスやGINZA PLACEといった都心一等地の不動産を分離・上場し、得た資金を本業に回すべきという主張です。

さらに、

• フジメディアホールディングス（不動産価値 約5100億円）

• 東京ガス（含み益 約4000億円）

など、メディア・インフラ系の大企業にも同様の圧力が及んでいます。

なぜ、これほど不動産が狙われるのか

アクティビストの理屈はシンプルです。

本業以外の不動産保有は“資本効率が悪い”

多くの大企業は、バブル期から長期間にわたり土地を持ち続けています。
そのため賃料収入はあるものの、

もし今の土地価格で再評価すれば、実質利回りは “3%程度”

一方、株主が求める資本効率は8％前後。
つまりアクティビストから見ると、

優良不動産を塩漬けにして本業に投資しないのは“怠慢”
今すぐ売却し、株主還元せよ

という話になります。

「安定収益が本業を支える」論の限界

一方で企業側はこう反論します。

不動産収入があるから安心して本業に取り組める

例えばメディア企業などは、不動産収入に支えられて経営を維持していると言われます。

しかし本業が低迷するなかで不動産収益に依存している構造は、株主にとって 努力しなくても給与を得られるぬるま湯 に見えるのは否定できません。

都心不動産の大放出 → 外資ファンドへの“黄金のチャンス”

サッポロ不動産開発の入札に参加しているのは、

• ベインキャピタル × 東急不動産

• KKR × 野村不動産

• ローンスター

• 三菱地所
  …など国内外の大手が連携

ここにも明確な構図があると考えます。

外資ファンドが大量の資金を提供
国内デベロッパーが再開発ノウハウを提供
→ 日本の優良不動産を買い取る

まさに“役割分担で日本不動産を取りに来ている” 状況。

円安は外資にとって「最強の追い風」

背景にある最大の要因が 異常な円安。

• 2010年代前半のアベノミクス開始以降の金融緩和

• 円の実質価値の長期下落

これによって、外資から見た日本の不動産は
割安どころか完全に“投げ売り状態” に見えています。

国内ではマンション投資ばかり話題になりますが、実際には

大企業の保有不動産の放出に外資が群がっている
規模としては区分マンションの取引とは比較にならない

というほうが “本当のバーゲンセール”。

まとめ：不動産リストラは止められない。だが結末は二極化する

アクティビストの主張は確かに合理的です。

資本効率を改善し、本業に集中することは本来企業のあるべき姿。

一方で、優良不動産が次々と売却されれば

• 日本企業はバランスシートが軽くなるが、収益基盤は弱くなる

• 都心不動産のオーナーは徐々に外資へシフト

• 開発/再開発の主役も日本から外資主導へ転換

という未来が見えてきます。

円安を背景に進む「日本不動産のバーゲンセール」
この潮流は今後さらに加速する可能性が高い

不動産投資家・経営者・事業者にとっては国内需要だけを見ていては時代を読み違える 時代に突入しています。